Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung
Die Vermietung von Grundstücken und Räumen ist nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Vermieter gewerblicher Flächen können nach § 9 UStG auf diese Befreiung verzichten und die Miete mit 19 % Umsatzsteuer berechnen – wenn der Mieter Unternehmer ist und die Räume für Umsätze nutzt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Der Vorteil: Der Vermieter erhält die Vorsteuer aus Bau, Kauf und Unterhalt zurück.
Das Wichtigste in Kürze
- Option nach § 9 Abs. 1 UStG nur bei Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen.
- Zusätzlich muss der Mieter die Fläche (fast) ausschließlich für vorsteuerunschädliche Umsätze nutzen – Bagatellgrenze 5 % (§ 9 Abs. 2 UStG).
- Keine Option bei Wohnraum und bei Mietern wie Ärzten, Banken oder Versicherungsvermittlern.
- Die Option öffnet den Vorsteuerabzug aus Bau- und Erhaltungskosten.
- Fällt die Option später weg, ist die Vorsteuer nach § 15a UStG über bis zu zehn Jahre zu berichtigen.
Inhalt
Voraussetzungen der Option
| Voraussetzung | Vorschrift | Praxis |
|---|---|---|
| Vermieter ist Unternehmer | § 2 UStG | Vermietung gegen Entgelt reicht aus; Kleinunternehmer können nicht optieren |
| Mieter ist Unternehmer und mietet für sein Unternehmen | § 9 Abs. 1 | keine Option bei Vermietung an Privatpersonen oder für Wohnzwecke |
| Mieter nutzt die Fläche ausschließlich für Umsätze mit Vorsteuerabzug | § 9 Abs. 2 | Bagatellgrenze: bis 5 % vorsteuerschädliche Umsätze unschädlich (UStAE 9.2 Abs. 3) |
| Nachweis der Nutzung | § 9 Abs. 2 Satz 2 | Vermieter trägt die Nachweislast; Mietvertragsklausel und Bestätigung des Mieters |
Die Einschränkung des § 9 Abs. 2 UStG gilt für Gebäude, mit deren Errichtung nach dem 10. November 1993 begonnen wurde und die nach dem 31. Dezember 1997 fertiggestellt wurden. Für ältere Gebäude reicht es nach § 27 Abs. 2 UStG weiterhin, dass der Mieter Unternehmer ist.
Die Option kann für jede Mieteinheit gesondert ausgeübt werden. Bei einem Geschäftshaus mit Bürofläche an eine Werbeagentur und einer Praxis für einen Zahnarzt wird also nur die Büroeinheit steuerpflichtig vermietet. Welche Mieter typischerweise vorsteuerschädlich sind, zeigen die Seiten zu Arztleistungen und Banken und Versicherungen.
Wie wird die Option ausgeübt?
Eine besondere Form ist nicht vorgeschrieben. Der Vermieter optiert, indem er die Miete mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer abrechnet und in der Umsatzsteuer-Voranmeldung als steuerpflichtigen Umsatz erklärt. Die Option ist möglich, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr noch änderbar ist, und kann unter denselben Voraussetzungen wieder zurückgenommen werden.
Im Mietvertrag sollten stehen: die Vereinbarung „zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer“, die Verpflichtung des Mieters, die Fläche nur für vorsteuerunschädliche Umsätze zu nutzen, eine Mitteilungspflicht bei Änderungen und ein Schadensersatz- oder Ausgleichsanspruch, falls der Vermieter dadurch Vorsteuer zurückzahlen muss. Weil Fehler hier über Jahre nachwirken, sollten Vertrag und Option mit einer Steuerberatung abgestimmt werden.
Dauermietrechnung: Ein Mietvertrag mit allen Pflichtangaben gilt zusammen mit den Zahlungsbelegen als Rechnung. Der Mieter kann daraus monatlich Vorsteuer ziehen, ohne dass jeden Monat eine neue Rechnung erstellt wird.
Vorteil: Vorsteuer aus Bau und Erwerb
Ohne Option ist die Vermietung steuerfrei, und die Vorsteuer aus den Baukosten ist nach § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG nicht abziehbar. Mit Option wird sie abziehbar.
Beispiel: Eine GmbH errichtet 2026 ein Bürogebäude für 1.000.000,00 € netto. Die Vorsteuer beträgt 190.000,00 €. Sie vermietet es ab Januar 2027 an eine Steuerberatungsgesellschaft für 8.000,00 € netto im Monat.
Mit Option: Vorsteuer 190.000,00 € wird erstattet; die Miete beträgt 8.000,00 € + 1.520,00 € USt = 9.520,00 €. Der Mieter zieht die 1.520,00 € als Vorsteuer ab – für ihn kostenneutral.
Ohne Option: 190.000,00 € Vorsteuer bleiben Baukosten der GmbH; die Miete ist steuerfrei.
Auch die Vorsteuer aus laufenden Kosten (Instandhaltung, Hausverwaltung, Energie, die an den Mieter weiterberechnet wird) wird bei Option abziehbar. Nebenkosten teilen das Schicksal der Miete: Sie sind dann ebenfalls mit 19 % abzurechnen. Wie die Steuer auf Mieten berechnet wird, zeigt 19 % Mehrwertsteuer berechnen.
Risiko: Wegfall der Option und § 15a UStG
Ändert sich die Nutzung – etwa weil der Mieter auszieht und eine Arztpraxis einzieht –, entfällt die Option für diese Fläche. Dann wird die beim Bau abgezogene Vorsteuer nach § 15a UStG anteilig zurückgefordert. Der Berichtigungszeitraum für Grundstücke beträgt zehn Jahre ab erstmaliger Verwendung.
Fortsetzung des Beispiels: Ab Januar 2031 (Jahr 5) mietet eine Arztpraxis das gesamte Gebäude steuerfrei.
Jährlicher Berichtigungsbetrag: 190.000,00 € ÷ 10 = 19.000,00 €
Rückzahlung für die Jahre 2031 bis 2036: 6 × 19.000,00 € = 114.000,00 €, verteilt über die jeweiligen Jahreserklärungen.
Die Details und Bagatellgrenzen erklärt Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG. Leerstand ist unschädlich, solange der Vermieter weiterhin steuerpflichtig vermieten will und das nachweisen kann.
Verkauf eines Grundstücks: Option im Notarvertrag
Auch die Lieferung eines Grundstücks ist steuerfrei (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG), weil Grunderwerbsteuer anfällt. Ein Verzicht ist nach § 9 Abs. 3 UStG nur im notariell beurkundeten Kaufvertrag möglich. Die Steuer schuldet dann der Käufer nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG (Reverse Charge). Wird ein vermietetes Objekt als Ganzes verkauft, liegt oft eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor (§ 1 Abs. 1a UStG); der Käufer tritt dann in den laufenden Berichtigungszeitraum ein. Mehr zu Immobilien: Mehrwertsteuer bei Immobilien.
Lohnt sich die Option?
| Für die Option spricht | Gegen die Option spricht |
|---|---|
| hohe Bau-, Kauf- oder Sanierungskosten mit Vorsteuer | Mieterwechsel zu vorsteuerschädlichen Nutzern absehbar |
| langfristige Mieter mit vollem Vorsteuerabzug (Gewerbe, Handel, Handwerk) | gemischt genutzte Objekte mit Wohnungen und Praxen |
| laufende Instandhaltung mit Vorsteuer | zusätzlicher Verwaltungsaufwand (Voranmeldungen, Nachweise) |
Für Privatvermieter von Ferienwohnungen gelten andere Regeln: Kurzfristige Beherbergung ist ohnehin steuerpflichtig mit 7 % – siehe Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen.
Häufige Fragen
Wann kann ich bei der Vermietung zur Umsatzsteuer optieren?
Wenn Sie an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermieten und dieser die Räume ausschließlich – bis auf höchstens 5 % – für Umsätze nutzt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.
Kann ich bei der Vermietung einer Wohnung zur Umsatzsteuer optieren?
Nein. Die Vermietung zu Wohnzwecken ist zwingend steuerfrei, weil der Mieter die Wohnung nicht für ein Unternehmen nutzt.
Wie übe ich die Option zur Umsatzsteuer aus?
Durch Abrechnung der Miete mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer und Erklärung als steuerpflichtiger Umsatz. Ein besonderer Antrag ist nicht nötig.
Was passiert, wenn der Mieter wechselt?
Nutzt der neue Mieter die Fläche für vorsteuerschädliche Umsätze, entfällt die Option. Die Vorsteuer aus Bau oder Kauf wird dann nach § 15a UStG für den Rest des zehnjährigen Zeitraums anteilig zurückgefordert.
Quellen
- § 1 Abs. 1a, § 4 Nr. 9 Buchst. a und Nr. 12, § 9, § 13b Abs. 2 Nr. 3, § 15 Abs. 2, § 15a, § 27 Abs. 2 UStG
- Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Abschnitte 9.1 und 9.2
- § 44 UStDV (Vereinfachungen bei der Berichtigung des Vorsteuerabzugs)